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専有部分と共有部分の境目は、どこにあるのでしょうか？一般的には、所有者の登記できるスペースを専有部分と称しています。
ベランダやバルコニーはたいてい、区分所有者の専有権がついている共有部分になっています。
火災などの災害が発生した場合にベランダが避難路として指定されていて、災害時のみ共有となるのです。
また、専有部分の外側（外壁や境界壁、床スラブ、天井のコンクリート部分も含む）は共有部分となります。
そのため、維持管理や修繕は管理組合の判断で行われています。
たとえば、築後にケーブルテレビを導入する場合、マンションは世帯別ではなく、全体加入になります。
ケーブルテレビを導入するためには、ケーブルの布設工事などが必要になります。
管理費でまかなうことができるのは、共有部分のケーブル布設に関する工事費などの費用で、専有部分となる自宅内の工事費用は、すべて区分所有者の負担になるのです。
また、よそのマンションで見たおしゃれな玄関ドアと同じものに交換したいと思っても、玄関ドアの居住部分側は専有ですが、共有部分に面した側は共有財産、なので簡単に交換するわけにはいきません。
入居前に、共有部分と専有部分の境を、しっかり把握しておくことも大切です。
金属製の手すり、扉、柵、ポールなどの腐食、サビ、破損を修復し、サビ止め、塗装を行う。
シーリング改修工事は修繕サイクル８〜16年。
カーテンウォール、サッシまわりの目地、コンクリートの打ちつぎ目地などにシーリング材（パテ状の充てん材）を充てんし直す工事。
耐用年数は充てん材の材質により異なる。
モルタル防水部改修工事は修繕サイクル12〜18年。
ベランダ、外廊下、外階段床、ひさしなどのコンクリート防水部、モルタル防水部を改修。
通常、外壁改修工事と同時期に行う。
トップコート（仕上げ塗り）は４〜６年で補修。
外壁改修工事は修繕サイクル12〜18年。
外壁、共用階段、共用廊下、ベランダなどのコンクリート壁などの改修工事。
ひび割れ、破損部分を補修、吹き替える。
屋根防水層改修工事は修繕サイクル12〜18年。
屋根の防水部の劣化、破損を全面的に修繕する工事。
熱処理によるアスファルト露出防水は、12〜15年で改修する。
アルミ部取り替え工事は修繕サイクル24〜36年。
共用部のアルミサッシ、手すり、扉などを取り替える工事。
浴室防水改修工事は各住戸浴室の防水層を改修する工事。
給排水管、ガス管なども取り替える。
浴室内の専有部分の改修は個人負担。
ガス設備取り替え工事は屋内外のガス管、メーター、住戸内ガス管を点検し、取り替える。
メーターの取り替えサイクルは８年。
給水管更生工事は修繕サイクル８〜12年。
塩素による給水管内の腐食部分を洗浄する工事。
住戸内雑排水管更新は修繕サイクル12〜18年。
住戸内の雑配水管（横管）は専有部分だが、管理組合の修繕費用をあて、共同で工事を行うことが多い。
年1、2回行われる配管清掃も同様。
埋設ガス管更新は修繕サイクル12〜24年。
管の傷みの程度によっては全面取り替え。
給水設備、給水管更新は修繕サイクル18〜24年。
屋内外、各住戸内の給水管、受水槽、高置水槽。
ポンプ、止水弁などの改修、取り替え。
給水設備、給水管更新は修繕サイクル18〜24年。
屋内外、各住戸内の給水管、受水槽、高置水槽。
ポンプ、止水弁、逆止弁などの改修、取り替え。
雑配水管更新は修繕サイクル18〜24年。
共用雑配水管（縦管）を全面的に取り替える。
消火設備は修繕サイクル18〜24年。
消火用配管、消火水槽、消火ポンプ、止水弁などを取り替える。
汚水管更新は修繕サイクル24〜36年。
ｲ主戸内のトイレ系汚水管を全面的に取り替える。
ガス管更新は修繕サイクル24〜36年。
共用ガス管を全面的に取り替える。
照明器具・配線盤、照明器具の取り替えは８〜12年サイクル。
共用分電盤の取り替え、照明用配線の引き替えは24〜32年サイクル。
テレビ共視聴設備、アンテナ取り替えは８〜12年サイクル。
増幅器などの取り替えは12〜18年サイクル。
同軸ケーブルの引き替えは24〜32年サイクル。
消防用自動火災報知設備 感知器取り替えは12〜24年サイクル。
受信器の配線引き替えは24〜32年サイクル。
電灯、動力幹線・盤は修繕サイクル24〜32年。
避雷針設備は修繕サイクル24〜32年。
電話設備は修繕サイクル３０年。
電話端子盤、MDF盤、配線などを全戸で取り替える。
エレベーター設備は修繕サイクル24〜32年。
保守契約内容により、モーター、ワイヤー、扉、本体の取り替えか、新機種の導入か異なる。
これまで、マンションのトラブルの話を聞いても、「トラブルが起きない物件を探せばいい」と思っていたふたりですが、ここにきて、マンション暮らしにトラブルはつきもの、と考え方を変えなくてはならなくなったようです。
「なんだか、気が重くなってきちゃった。マンション、だいじょうぶなのかなあ……」 「うーん。でもさ、こういうことをなにも知らずに買っていたら、やっぱり後悔しただろうから、知識としては分かってよかったんじゃないの？」「あら、ずいぶん前向きね」「だって、せっかくここまでがんばってきたんだからさ。ぼくなりに、要点をまとめてみたいんだよ。また、卜部先輩に相談してみようと思って」「そっか、T史さん、がんばっているんだね」「少しは見直したかい？さて、ポイントは三つだよ。このあいだ、先輩も言っていた、住む人のマナー。それから、やる気のある理事会かどうか。それと、管理会社の質。このうち、住む人のマナーについては、出たとこ勝負だ。ただし、自分たちでも気をつけることを忘れちゃいけない。次の理事会。これも、選ばれたというか、役がまわってきた人たちによるから、事前に調べて、つていうわけにはいかない。で、管理会社だ。これだけは、マンションを決める前に、少しは調べられるだろう」「そうね、管理会社の規模とか、どのくらいの規模のマンションを扱っているのか、とか。もし、小規模のマンションが得意で、いきなり大規模マンションの管理、つていう場合は、長期修繕計画の内容なんかでも、ちょっと不安があるわね」「そう。もし、知り合いのマンションを管理している会社なら、ようすを聞いてみることもできるね。怖いのが、ここ数年ふえている管理会社の倒産だよ。積立修繕金まで差し押さえられてしまったとか、逆に、管理費の滞納があって、積立修繕金が集まらない、なんてこともあるらしいよ」「うわあ、他人事でも、気の毒ね」「管理会社は、最初から決まっているわけだけど、そこがあまりよくなかった場合、どうするか、も重要なポイントだよ。先輩は、『管理組合にとって、身近な相談相手』というふうに言っていたけど、管理組合主導っていうのも、かなり大変だと思うんだ。管理会社の質を見きわめる、とか言われたって、経験がないから『こういうものですよ』って言われれば、言葉を返せないような気がするんだけど、どう思う？」
どのくらいの規模のマンションを扱っているのか管理会社には、それぞれ得意とするマンションの規模がある。規模によって、管理方法や修繕方法が異なるので、この点を押さえるのも、管理会社選びのポイント。
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